Vererbtes Familienheim: Zu später Umzug kostet Steuerbefreiung

Wenn Sie eine Immobilie erben, können Sie diese entweder selbst nutzen oder vermieten. Entscheiden Sie sich für die Eigennutzung, kommt unter bestimmten Voraussetzungen die Steuerbefreiung für das Familienheim in Betracht. In diesem Fall bleibt der Wert der Immobilie bei der Berechnung der Erbschaftsteuer außer Ansatz. Voraussetzung ist u.a., dass die Wohnfläche nicht mehr als 200 qm beträgt und der Erwerber die Immobilie mindestens zehn Jahre selbst bewohnt. Außerdem muss die Selbstnutzung grundsätzlich unverzüglich, also regelmäßig innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall, aufgenommen werden. Was ist jedoch, wenn die Immobilie zu diesem Zeitpunkt noch renoviert werden musste? Kann der Einzug dann auch später erfolgen? Darüber hatte das Finanzgericht München (FG) kürzlich zu entscheiden.

Der Kläger wurde am 01.08.2021 Alleinerbe seines Vaters. Zum Nachlass gehörte auch eine Doppelhaushälfte. . Im November 2021 fing der Kläger damit an, diese auszuräumen. Im März 2022 begann er mit kleineren Renovierungsarbeiten, stellte diese später jedoch wieder ein. Ab Mai 2022 stellte der Kläger fest, dass er den Umbau nicht nach seinen Vorstellungen vornehmen konnte. Im Oktober 2022 holte er Kostenangebote von Fremdfirmen ein, nahm aber erst im März 2023 ein Darlehen zur Finanzierung der Umbaukosten auf. Im April 2024, also mehr als zweieinhalb Jahre nach dem Erbfall, zog er schließlich dauerhaft in die Immobilie ein. Zuvor hatte er sich dort lediglich tageweise aufgehalten. Das Finanzamt versagte deshalb die Steuerbefreiung für das Familienheim.

Die Klage vor dem FG war nicht erfolgreich. Nach Auffassung des Gerichts erfolgte der Einzug nicht unverzüglich, sondern erst 32 Monate nach dem Erbfall. Das Gericht kam zu dem Ergebnis, dass ein früherer Einzug grundsätzlich möglich gewesen wäre. Die Verzögerung beruhte auf Fehleinschätzungen des Klägers hinsichtlich des Umfangs der Eigenleistungen sowie auf Planungs- und Finanzierungsproblemen. Da diese Gründe der persönlichen Sphäre des Klägers zuzurechnen waren, stand ihm die Steuerbefreiung für das Familienheim nicht zu. Im Einzelfall kann der Einzug zwar auch erst nach Ablauf von sechs Monaten erfolgen. Allerdings muss der Erwerber dann glaubhaft machen, warum der Einzug nicht früher möglich war und dass er die Verzögerung nicht verschuldet hat.