Erbschaftssteuer bei Immobilien: Das Zwei-Klassen-System

Michael von Arps-Aubert:

  Du hast als Erbe Glück oder Pech, sage ich mal. Entweder erbst du ein

  Grundstück in einem Bereich, wo es, wo der Gutachterausschuss einen

  Liegenschaftszinssatz veröffentlicht, dann hast du Pech. Wenn der so niedrig

  war, waren die Werte enorm hoch. Wenn du Glück hast, und das gibt's in

  Deutschland eben auch viel, es gibt, äh, jede Menge Lagen, wo aus

  unterschiedlichen Gründen keine geeigneten Zinssätze vorhanden waren und

  sind, dann gilt und galt der gesetzliche Zinssatz-

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Mhm.

 

Michael von Arps-Aubert:

  -der eben viel, viel höher war. Und an der Stelle ist das eben aus meiner

  Sicht, äh, kein Einzelfall, sondern wirklich, ähm, so 'n Zwei-Klassen-

  System, was sich da etabliert hat im Schatten dieser Regel.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Hallo und herzlich willkommen zu einer neuen Folge von Weitsichten, dem

  Podcast von Aphelion. Mein Name ist Stefan Knabe und ich hab heut zu Gast

  Michael von Arps-Aubert. Micha, wir kennen uns seit vielen Jahren. Du bist

  die Größe, wenn's in Berlin Steuerrecht geht. Äh, an dir kommt keiner vorbei

  bei Themen wie Immobilienbewertung und Erbschaftssteuer. Ähm, ich hab eine

  Frage, die mich, äh, aus vielen Beratungen interessiert. Erbschaftssteuer

  wird jetzt, äh, gut, äh, 35 Jahre nach der Wende auch im Osten ein

  Riesenthema. Wir sind ja hier in Berlin. Ähm, 150.000

  Erbschaftssteuererklärungen jedes Jahr, ähm, zumindest oberhalb der

  Freibeträge und von denen die spannendsten zehn Prozent betreust du mit

  deinen Mandanten und deinem Team. Da gibt es ja das große Thema, man wird ja

  vor allen Dingen wohlhabend durch Immobilien. Es gibt ja diesen Slogan, neun

  von zehn Millionären werden's über Immobilien und da schlägt dann das

  Finanzamt zu. Was sind denn da deine Erfahrungen?

 

Michael von Arps-Aubert:

  Ja, äh, lieber Stefan, also erst mal herzlichen Dank für die Einladung. Ähm,

  freue mich sehr, dass wir heute mal über ein wirklich, äh, extrem spannendes

  Thema sprechen, was glaube ich auch in unserem Berufsstand jahrelang so 'n

  bisschen nebenher plätscherte, äh, nämlich die Frage der Bewertung von, äh,

  Grundvermögen, von Immobilien für erbschaft- und schenkungssteuerliche

  Zwecke. Und das ist etwas, was wir bei uns in der Kanzlei tatsächlich

  schwerpunktmäßig seit vielen Jahren machen mit all den Stolpersteinen, die

  es da gibt und über die ich gerne heute so 'n bisschen erzählen würde, auch

  aus der Praxis. Denn Fakt ist, ähm, wenn du heute ein Mietshaus erbst, sagen

  wir mal in Berlin oder anderen deutschen Großstadt, dann bist du zumindest

  auf dem Papier erst mal Multimillionär. Und das große Problem der letzten

  Jahre ist ja, dass diese Werte eben immer mehr gestiegen sind und

  gleichzeitig aber eben die Freibeträge bei der Erbschaft und bei der

  Schenkungssteuer seit 2009 fix sind, eingefroren, nicht mitgewachsen sind

  und eben anders als das damals gedacht war, glaube ich, sehr, sehr schnell

  heute überschritten werden durch diese hohen Werte, die sich im Laufe der

  Jahre jetzt eben ergeben haben.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Wer ermittelt denn diese Werte? Wie kommt denn das Finanzamt drauf? Also man

  muss 'ne Steuererklärung abgeben, das ist klar. Insofern macht ihr 'n

  Vorschlag und dann kommt das Finanzamt zu 'nem anderen Ergebnis oder folgen

  die euch?

 

Michael von Arps-Aubert:

  Na ja, also verfahrensrechtlich ist es sogar so, man muss erst mal gar keine

  Steuererklärung abgeben. Das ist ja in der Erbschaftssteuer wie in diesen

  Bewertungsbereichen sehr, äh, ungewöhnlich, dass man nämlich gar keine

  Abgabepflicht hat nach 'm Gesetz, äh, anders als bei der Einkommenssteuer,

  wo du jedes Jahr 'ne Steuererklärung abgeben musst. Aber, ähm, du musst dann

  natürlich 'ne Steuererklärung abgeben, wenn dich das Finanzamt dazu

  auffordert.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Mhm.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Und das gilt auch für diese sogenannten Feststellungserklärungen, also für

  die Erklärungen, in deren Rahmen du die Bewertung der Immobilie vornimmst.

  Und da gibt es eben im Steuerrecht ein, ein eigenes Gesetz, das sogenannte

  Bewertungsgesetz, was sozusagen für steuerliche Zwecke die Bewertung dieser,

  äh, Vermögensgegenstände, in dem Fall jetzt der Grundstücke, regelt. Und da

  ist eben sozusagen die Tücke im Detail, denn Steuerrecht ist

  Verfahrensrecht, Massenrecht, betrifft sehr, sehr viele Fälle. Und da hat

  der Gesetzgeber das Recht, ähm, vieles zu pauschalieren und typisieren. Und

  das, ähm, hat er auch, ähm, gemacht und das führt eben im Ergebnis auch

  dazu, dass, äh, Werte dann herauskommen, die, äh, mit dem realen Wert, äh,

  wenig zu tun haben, häufig zu hoch sind, manchmal auch deutlich niedriger

  sind. Und woran das liegt, darüber sprechen wir jetzt gleich.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Ja klar, auf jeden Fall. Nur noch mal, um das klarzustellen: Also kann ich

  darauf hoffen, dass das Finanzamt mich vergisst bei der Erbschaftssteuer

  oder ist es nahezu ausgeschlossen und, äh, zum Schluss ist es doch eine

  Pflicht zur Abgabe einer Steuererklärung?

 

Michael von Arps-Aubert:

  Na ja, du bist wie gesagt nicht abgabepflichtig, was die Erklärung, äh,

  anbelangt. Da musst du proaktiv nichts tun. Du bist aber anzeigepflichtig.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Ja.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Das heißt, als Erwerber, also als Beschenkter oder als Erbe, bist du im

  Regelfall verpflichtet, dem Finanzamt innerhalb von drei Monaten, nachdem du

  Kenntnis über diesen Erwerb hast, ähm, ich sag mal lapidar, 'n Brief zu

  schreiben und, äh, anzuzeigen, dass du diesen oder jenen Vermögensgegenstand

  erworben hast. Es gibt 'n paar Ausnahmen. Wenn, äh, 'n Notar im Spiel ist

  bei Schenkungen zum Beispiel, äh, gibt es diese Abgabe, äh, diese

  Anzeigepflicht nicht, weil d, die übernimmt dann quasi der Notar für dich.

  Aber grundsätzlich musst du das-

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Also ich schreib 'n Brief ans Finanzamt: „Liebes Finanzamt, ähm, hurra, ich

  habe geerbt."

 

Michael von Arps-Aubert:

  Es gibt wie gesagt 'n paar Ausnahmen.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Klar.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Wenn, ähm, zum Beispiel das Testament beim Amtsgericht hinterlegt war, dort

  eröffnet wird, dann wird natürlich das Finanzamt gerichtlicherseits

  automatisch informiert. Aber in dem Moment, wo Betriebsvermögen,

  Grundvermögen oder ausländisches Vermögen Enthalten ist in dem Nachlass, in

  dem Moment bist du zusätzlich immer anzeigepflichtig.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Und da meldet sich das Finanzamt bei mir nach einer gewissen Zeit und sagt:

  „Bitte geben Sie eine Steuererklärung ab."

 

Michael von Arps-Aubert:

  Genau, also auf Basis dieser Anzeige wird das Finanzamt dann prüfen, ob sich

  möglicherweise eine, äh, Erbschaft- oder Schenkungssteuer ergibt und, ähm-

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Also ich sollte in die Anzeige schon mal ein bisschen reinschreiben, was ich

  geerbt habe. Auch Werte.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Man sollte Angaben machen zum Verwandtschaftsgrad, also wer hat, äh,

  vererbt, wer hat geschenkt, weil sich danach ja auch die Höhe der

  persönlichen Freibeträge richtet. Man sollte natürlich was zu dem Vermögen,

  was man bekommen hat, sagen und man sollte auch etwas darüber sagen, ob man

  schon in den letzten zehn Jahren Vorschenkungen bekommen hat.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Ah ja, äh, warum?

 

Michael von Arps-Aubert:

  Na ja, weil die Freibeträge, die persönlichen nur alle zehn Jahre sich

  erneuern.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Mhm.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Und wenn du jetzt von demjenigen, der beispielsweise gerade verstorben ist,

  vor fünf Jahren schon etwas geschenkt bekommen hast, dann wird das in den

  jetzigen Erwerb mit zuaddiert und hat sozusagen den Freibetrag schon ein

  Stück weit mit aufgefressen.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Das heißt, ich kann alle zehn Jahre quasi neu, äh, etwas erwerben, äh, und

  die Freibeträge nutzen.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Genau. Ja, das ist ja so 'ne Pauschalempfehlung, die man häufig hört, also

  früh anzufangen, im Rahmen vorweggenommener Erbfolge schon Übertragungen zu

  machen, lebzeitig, um eben diese Freibeträge dann mehrfach zu nutzen.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Kann ich bei der Anzeige irgendwas falsch machen? Sollte ich vielleicht ein

  bisschen tiefstapeln mit dem, was ich bekommen habe? Nicht, dass ich mich da

  gleich reinreite.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Also das natürlich möglichst nicht. Es gibt ja verschiedene Vermögensarten.

  Also wir haben ja im Erbschaftssteuerrecht, ich sag mal, gutes, mittelgutes

  und schlechtes Vermögen. Ähm, schlechtes Vermögen ist an sich immer alles,

  was Geld ist, Kapitalvermögen. Da sind die Werte relativ klar, die

  anzusetzen sind. Das mittelgute Vermögen, über das reden wir heute, das

  sind, äh, das Grundvermögen, also Grundstücke. Ähm, die werden ein Stück

  weit privilegiert aus bestimmten Gründen.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Mhm.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Und das Beste, was man erben kann an sich, ist privilegiertes

  Betriebsvermögen. Ähm, auch da gibt's 'ne Abstufung zwischen Vermögen, was

  begünstigt ist oder nicht. Äh, operatives Vermögen, sag ich immer, also

  Betriebe, die tatsächlich Wertschöpfung betreiben, ähm, wo Arbeitnehmer

  beschäftigt sind, wo produziert wird, die kann man in der Regel annähernd

  oder vollständig steuerfrei erben.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Da machen wir dann mal einen gesonderten Podcast drüber.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Das ist ein Riesenthema, das machen wir sehr gern.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Auf jeden Fall. Gut, also ich krieg die Aufforderung zur Abgabe der

  Steuererklärung und dann denke ich mir, äh, Mist, ich muss Micha anrufen.

  Ich brauche 'ne Steuererklärung. Und, ähm, dann, äh, komme ich zu dir,

  erzähl dir, äh, meine Verhältnisse, äh, geb dir die Unterlagen, dann

  erstellt ihr daraus eine Steuererklärung und der folgt dann das Finanzamt

  oder, oder vielleicht auch nicht. Und wie sieht das aus?

 

Michael von Arps-Aubert:

  Also hoffentlich, in der Regel folgt das Finanzamt erst mal der Erklärung.

  Ähm, es wird auf jeden Fall einen Abgleich machen mit weiteren

  Informationen. Also im Falle deines Todes endet das Bankgeheimnis. Das

  heißt, die Banken zum Beispiel melden die Kontoguthaben, die Depotwerte und

  so weiter dann auch dem Finanzamt. Das heißt, das sollte natürlich in deiner

  Erklärung irgendwie korrespondieren. Ähm, was diese-

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Entschuldige, gilt das auch für Konten im Ausland?

 

Michael von Arps-Aubert:

  Das gilt nicht für Konten im Ausland, weil in der Regel da natürlich die

  Banken dann dem ausländischen Recht unterliegen und da, äh, zumindest direkt

  erst mal aus dem Gesetz raus keine, keine-

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Aber angeben muss man sie trotzdem.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Das sollte man tun.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Auf jeden Fall.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Also wie gesagt, dem, bei einer unbeschränkten Erbschaftsteuerpflicht, die

  ist immer dann gegeben, wenn du als Erwerber oder der Erblasser Inländer

  ist.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Mhm.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Was das ist, können wir auch noch mal separat besprechen. Aber jedenfalls,

  wenn du unbeschränkt erbschaftsteuerpflichtig bist in Deutschland, dann

  unterliegt sozusagen da das Weltvermögen zunächst erst mal auch der

  deutschen Erbschaftssteuer.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Verstehe. Okay, und dann gebt ihr eine Steuererklärung ab und die beinhaltet

  dann eben auch die Immobilie. Und da kann das Finanzamt eine andere

  Auffassung bekommen, sonst hätten wir heute kein Thema.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Absolut. Also du wirst erst mal in deiner Erbschaftsteuererklärung die

  Werte, äh, eintragen, die du entweder selbst geschätzt hast oder die wir als

  Steuerberater schon ermitteln auf Basis des vorhin schon erwähnten

  Bewertungsgesetzes.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Also ihr bewertet meine Immobilie, die ich geerbt habe.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Genau, das machen wir nach diesen steuerlichen Vorgaben, um auch ein Gefühl

  dafür zu kriegen, was denn da rauskommt. Ich sagte ja vorhin schon, das ist,

  ähm, das Ergebnis ist oft sehr willkürlich, in Anführungsstrichen, ob dieser

  pauschalen Bewertungsparameter.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Ich frage ja, es gibt ja schließlich auch den Beruf des, des, äh, äh,

  Grundstücksgutachters, äh, sogar öffentlich bestellt und so weiter. Den

  brauche ich also gar nicht.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Den brauchst du im ersten Moment noch nicht. Also wir empfehlen immer, den

  Steuerberater zuerst mal rechnen zu lassen auf Basis der Bewertungsvorgaben,

  die das Steuerrecht macht.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Mhm.

 

Michael von Arps-Aubert:

  An die ist ja nur das Finanzamt gebunden, nicht der Gutachter.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Ja.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Das verwechseln übrigens die Finanzämter auch oft, ja. Also wenn die dann

  Gutachten bekommen, du hast ja die Möglichkeit, einen niedrigeren Wert

  später, wenn du jetzt feststellst, der von uns ermittelte Wert ist viel zu

  hoch-

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Mhm.

 

Michael von Arps-Aubert:

  was häufig der Fall ist, ähm, dann hast du immer über eine Öffnungsklausel

  die Möglichkeit, dem Finanzamt ein Gutachten vorzulegen, ja.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Okay.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Was einen niedrigeren Wert bedingt. Ganz interessant vielleicht noch,

  Stefan, ist in dem Zusammenhang, ähm, wenn du etwas erbst und du hast einen

  steuerlichen Wert von, sagen wir mal, einer Million für dieses Grundstück

  und du als Erbe verkaufst ein halbes Jahr später oder meinetwegen auch schon

  einen Monat später das Grundstück für eins Komma zwei Millionen.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Mhm.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Dann kann das Finanzamt nicht kommen und sagen: „Jetzt setzen wir mal die

  eins Komma zwei Millionen an. Jetzt kennen wir ja den Verkehrswert."

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Ja.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Sondern dann bleibt es bei den einer, bei der ein Million.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Ich meine, unter Umständen muss ich ja sogar verkaufen, um die Steuern zu

  bezahlen.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Ja, aber im umgekehrten Fall. Nehmen wir mal an, du verkaufst das Grundstück

  für achthunderttausend innerhalb ein, eines Jahres.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Ja.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Dann ist sehr wohl dieser Preis auch geeignet, um ihn für steuerliche Zwecke

  zu übernehmen. Also es geht immer um den niedrigeren Wert gegenüber diesem-

  Pauschal ermittelten Grundbesitzwert, äh, den man zunächst erst mal nach dem

  Bewertungsgesetz hat.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Das ist ja ausnahmsweise mal fair.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Ja, das kann man sagen. An der Stelle ist das fair, ja.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Ja, genau. Okay, also ihr berechnet den Wert nach den steuerlichen, äh,

  Gesetzen und dann, äh, gebt ihr das, äh, in der Steuererklärung an, also

  beziehungsweise der Steuerpflichtige macht das natürlich, aber ihr sch-- äh,

  handhabt das alles für ihn. Und, äh, dann kommt vom Finanzamt, äh, eine

  Meldung zurück. Wenn alles in Ordnung ist, dann freuen sich alle. Wenn nicht

  und diese, äh, Finanzamt sagt, äh, äh, ist-- oder kann das Finanzamt sagen,

  da ist jetzt ein höherer Wert, äh, und wie kommen die da drauf?

 

Michael von Arps-Aubert:

  Also die, äh, Erbschaftssteuerstelle wird deine Werte im Zweifel erst mal

  übernehmen. Die machen dann folgendes: Die wenden sich an das jeweilige

  Finanzamt, in dem das Grundstück oder in dessen Bereich das Grundstück

  liegt, ja, also das sogenannte Lagefinanzamt und fordern sozusagen

  finanzamtsintern dieses Finanzamt auf, das Grundstück zu bewerten.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Okay.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Das macht die Bewertungsstelle des jeweiligen Lagefinanzamts und die werden

  in den meisten Fällen, ist aber auch wieder eine Ermessensentscheidung, dich

  dann auffordern, also dich als Erwerber auffordern oder den Steuerberater

  auffordern, eine Feststellungserklärung abzugeben, in deren Rahmen dann

  tatsächlich diese Bewertung erst erfolgt. Das heißt, wenn du mit der

  Bewertung des Finanzamts nicht einverstanden bist, dann wäre es falsch,

  gegen den Erbschaft- oder gegen den Schenkungssteuerbescheid Einspruch

  einzulegen, sondern dann musst du gegen diesen Feststellungsbescheid

  Einspruch einlegen, weil der ist dann nach dem Steuerrecht, nach dem

  steuerlichen Verfahrensrecht Grundlage für deine Erbschaft- oder

  Schenkungssteuerfestsetzung. Das heißt, wenn das Finanzamt, was oft Jahre

  später passiert, diesen Wert, diesen Grundbesitzwert gesondert dann

  feststellt in einem eigenen Bescheid und dieser Wert weicht nach oben oder

  nach unten ab von deiner ursprünglichen Erklärung oder deiner Berechnung in

  der Erbschaftssteuer, dann wird das Finanzamt, das Erbschaftssteuerfinanzamt

  automatisch deine Erbschaftssteuerfestsetzung noch mal ändern.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Ich habe jetzt gerade rausgehört, dieser Prozess, der dauert Jahre. Also ich

  gebe eine Steuer-- ihr, ihr gebt eine Steuererklärung für mich ab und nach

  Jahren meldet sich dann mal das Finanzamt mit einer möglicherweise

  gegenteiligen, äh, Auffas-- beziehungsweise erst mal eine Aufforderung, das

  noch mal zu bewerten. Wie muss ich mir das vorstellen?

 

Michael von Arps-Aubert:

  Genau, also das kann, äh, dauern. Auch das liegt im Ermessen. Wir haben

  Fälle, zum Beispiel hier in Berlin, je nach Grundstücksart, da wird gar

  nicht aufgefordert, so eine Erklärung abzugeben, sondern da bewerten die

  Finanzämter, die Bewertungsstellen das von sich aus sozusagen, weil sie

  meinen, sie kennen alle Daten.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Mhm.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Also nehmen wir mal an, du erbst hier eine Eigentumswohnung, Wohneigentum in

  Berlin. Dann wird das Finanzamt die bewertungsrelevanten Eckdaten dieser

  Wohnung zumindest aus der Grundsteuerakte kennen.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Mhm.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Da geht's um Wohnfläche, um Baujahr, um Lage im Haus und so weiter. Und,

  ähm, insofern liegt es im Ermessen, ob die dann noch mal eine Erklärung von

  dir darüber anfordern oder nicht. Häufig tun die das nicht, dann schicken

  die gleich diesen Feststellungsbescheid. Und der Feststellungsbescheid, der

  beinhaltet dann eben Parameter, die das Bewertungsgesetz vorsieht, bei

  Wohneigentum häufig sogenannte Vergleichswerte.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Mhm.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Also Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren, die vorrangig anzusetzen

  sind, wenn sie denn vom örtlichen Gutachterausschuss veröffentlicht werden.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Mhm.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Und da liegt zum Beispiel bei dieser Grundstücksart schon die erste Tücke im

  Detail: Sind diese Faktoren, die da einfach so dir übergebügelt werden, ja,

  also Vergleichsfaktor mal Wohnfläche.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Genau.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Sind diese Vergleichsfaktoren überhaupt geeignet?

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Ja.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Und wann ist das zum Beispiel nicht geeignet? Na ja, wenn sie nicht

  ausreichend klassifizieren, was manchmal der Fall ist. Also die

  Finanzverwaltung selber sagt, mindestens drei Faktoren bei Wohneigentum, äh,

  äh, müssen da als sozusagen Klassifizierungsmerkmale unterscheiden oder es

  muss Anpassungsfaktoren geben. Also ist die Wohnung im Erdgeschoss? Hat sie

  einen Balkon? Hat das Haus einen Fahrstuhl? Welches Baujahr ist das? Ähm,

  wie hoch ist der Bodenrichtwert? Also, äh, all diese Dinge, auch

  lagetypische Merkmale müssen natürlich ein Stück weit in diesen pauschalen

  Vergleichsfaktoren mit abgebildet sein.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Okay, ähm, da kann man ja trotzdem Äpfel mit Birnen vergleichen. Wenn da ein

  Wasserschaden war oder was weiß ich, irgendwelche Umstände, die einfach

  nicht bekannt sind, dann liegt das Finanzamt falsch.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Immer. Ja, also ganz wichtig zu verstehen ist, diese pauschale Bewertung,

  über die wir hier sprechen, berücksichtigt nie, und zwar egal in welchem

  Bewertungsverfahren du bist, berücksichtigt nie grundstücksbezogene

  individuelle Merkmale. Also wenn dein, äh, Haus in der Einflugschneise

  liegt, äh, asbestbelastet ist, äh, der Keller ist nass, ähm, die Wohnung ist

  seit, äh, 100 Jahren nicht renoviert. All das wirst du nie sozusagen im

  Rahmen dieser typisierten Bewertung finden.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Okay, und dann kriege ich jetzt also sagen wir mal nach zwei, drei Jahren

  einen, äh, Feststellungsbescheid, in dem drinsteht, die Wohnung kostet eine

  Million und dann gucke ich in die Steuererklärung, die wir zwei Jahre vorher

  abgegeben haben, und da stand nur drin achthunderttausend. Und dann wundere

  ich mich. Und was mache ich dann?

 

Michael von Arps-Aubert:

  Dann solltest du diesen Feststellungsbescheid, in dem die Million ja

  drinsteckt und ja auch erläutert sein muss, wie das Finanzamt auf die

  Million kommt, diesen Feststellungsbescheid solltest du dir sehr genau

  angucken. Und die allermeisten Bescheide, Stefan, sind Einspruchsfälle bei

  uns.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Okay.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Weil da ist dann eben wirklich Detailwissen gefragt. Sind diese Werte, die

  da drin sind, je nach Bewertungsart, ja. Wir haben ja unterschiedliche

  Bewertungsvorgaben je nach Grundstücksart.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Ja.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Ist übrigens anders als beim, beim Gutachter, der, der nach der

  Immobilienwertermittlungsverordnung ja sozusagen sein Gutachten machen muss.

  Der Gutachter interessiert sich überhaupt nicht für das Steuerrecht.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Mhm.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Aber in dem steuerlichen Bewertungsgesetz hast du ganz fest beschrieben,

  gesetzlich vorgegeben, je nach Grundstücksart bestimmte Bewertungsvorgaben.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Mhm.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Und da haben wir eben zum Beispiel vorrangig die Vergleichswertverfahren für

  Wohneigentum.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Ja.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Wir haben Ertragswertverfahren für Mietwohngrundstücke, also für

  Mietshäuser.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Mhm.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Und wir haben das Sachwertverfahren so als Auffangverfahren bei

  Einfamilienhäusern manchmal und, ähm, bei ja-

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Unbebauten Grundstücken oder ...

 

Michael von Arps-Aubert:

  Ja, vor allen Dingen so bei, sagen wir mal, Rathäusern,

  Geschäftsgrundstücken, also so Exotengeschichten.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Ja.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Und In all diesen Verfahren stecken Parameter in der Regel drin, die oder wo

  auch das Steuerrecht zurückgreift auf Daten der Gutachterausschüsse.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Mhm.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Und da geht es eben schon los. Bleiben wir mal bei der, bei dem Beispiel mit

  der einen Million. Ist dieser Vergleichsfaktor zum Beispiel, den das

  Finanzamt da ansetzt in dem Bescheid, im Rahmen dieses

  Vergleichswertverfahrens, ist dieser Vergleichsfaktor überhaupt der

  richtige? Ist es die richtige Veröffentlichung? Hat der die richtige

  Klassifizierung? Kommt der sozusagen auf einem ordentlichen Weg dahin? Also

  ist der meines Erachtens, äh, zwingend im, im Gesetzblatt veröffentlicht

  oder ist das irgendein ominöser Grundstücksmarktbericht? Also es gibt ja-

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Das sind ja Sachen, wo man denken würde, so was kann ein Finanzamt. Die sind

  ja eigentlich relativ gründlich, aber die fuschen da so ein bisschen.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Ja, also da muss ich sagen, haben wir wirklich oder erleben wir alles.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Okay.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Ja, also falsche Zeiträume, falsche Faktoren, ähm, Vermischung von ImmoWertV

  und Bewertungsgesetz. Äh, man muss zur Verteidigung der Finanzämter auch

  sagen, die haben's ja auch nicht leicht, denn der Gesetzgeber hat in den

  letzten Jahren das Bewertungsgesetz mehrfach geändert an der Stelle und ich

  sage immer, er hat's eigentlich verschlimmbessert.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Ja.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Also Hintergrund war ein, ein Urteil übrigens des Bundesfinanzhofs aus dem

  Jahr 2019.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Mhm.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Da hat der Bundesfinanzhof gesagt, dass die Daten des Gutachterausschusses,

  die in unsere Bewertung ja einfließen, und zwar war das ein Fall, wo es um

  ein Mietshaus ging. Da ging's also um den anzuwendenden

  Liegenschaftszinssatz, äh, dass diese Daten, äh, aus Kauffällen stammen

  müssen, die den Bewertungsstichtag umfassen.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Mhm.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Meines Erachtens ist das auch absolut nachvollziehbar und richtig.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Ja.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Warum? Weil wir machen eine stichtagsbezogene Bewertung.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Und das ist der Todestag.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Das ist der Todestag im Zweifelsfall, der Schenkungstag. Und, ähm, das

  Bewertungsgesetz selber nimmt in Paragraf neun und in Paragraf

  hundertsiebenundsiebzig Bezug auf den, auf den gemeinen Wert, wie es so

  schön heißt, also auf den Verkehrswert. Das heißt, der Anspruch der

  steuerlichen Bewertung ist, den Verkehrswert abzubilden.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Am Todestag, am Schenkungstag.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Genau. Wenn ich jetzt aber, ähm, also meines Erachtens ist zwingend

  Ausschluss dieser gesetzlichen Regel, dass ich natürlich die Parameter dann

  nehme, die an dem Todestag auch existieren.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Ja klar, gerade bei den Wertsteigerungen, die wir in Berlin haben, machen ja

  zwei Jahre einen Riesenunterschied.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Genau. Jetzt ist es eben so, dann gab es dieses Urteil. Der BFH hat das

  meines Erachtens völlig zu Recht gesagt. Er hat gesagt, also ein

  Vergleichsfaktor oder eben in dem Fall der Liegenschaftszinssatz muss

  abgeleitet sein aus Kauffällen, die deinen Stichtag umfassen.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Ja.

 

Michael von Arps-Aubert:

  So, und das ist natürlich ein Problem gewesen, ein praktisches Problem, denn

  die Finanzverwaltung hat dann dieses Urteil mit einem sogenannten

  Nichtanwendungserlass belegt.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Die hatten da keinen Bock drauf.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Ja, die hatten keinen Bock drauf. Warum hatten die keinen Bock drauf? Weil

  die natürlich nicht wussten, arbeitet der Gutachterausschuss überhaupt?

  Nicht, nicht alle veröffentlichen so was. Wann kommt da mal was? Also das

  war in der Praxis schwer handzu-, äh, zu händeln. Das-

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Deswegen warten die vielleicht auch ein paar Jahre ab mit ihren Bescheiden,

  oder?

 

Michael von Arps-Aubert:

  Nee, das wäre auch zu einfach. Man will ja auch nicht so lange auf das

  Steueraufkommen warten, sondern man hat dann das Gesetz geändert.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Okay.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Das Gesetz hat dann auf wundersame Art und Weise genau den Text bekommen,

  der schon in dem Nichtanwendungserlass stand.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Mhm.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Ist ja auch immer merkwürdig, wer so die Gesetze macht, ja.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Ja.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Ähm, und man greift eben jetzt, ich sag's mal vereinfacht, man greift jetzt

  zurück auf ältere Daten kraft gesetzlicher Anordnung.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Okay.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Das ging Mitte '21 los. Das ist dann ab '23 noch mal verändert worden. Also

  im Ergebnis hast du heute eine Bewertung, die alle möglichen Stichtage

  vermischt. Ja, also deswegen Verschlimmbesserung. Du hast nach dem

  Bewertungsgesetz heute Werte, die mögen jetzt ermittelbar sein, weil sie

  halt auf Daten zugreifen, die wir jetzt kennen, aber die führen zu den

  aberwitzigsten Ergebnissen.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Das heißt, da werden unter Umständen Werte verwendet, die Jahre vor dem, äh,

  Todestag liegen.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Genau, also bis zu drei Jahre rückwirkend und darüber hinaus ist nach der

  neuen gesetzlichen Fassung kein Problem. Das heißt, heute würde man zum

  Beispiel bei dem Liegenschaftszinssatz, ja, also wenn du jetzt im Bereich

  der Bewertung von Mietshäusern mal unterwegs bist, dann wird das Finanzamt

  einen Liegenschaftszinssatz ansetzen, der ist Jahre alt.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Grundsätzlich steigen ja Immobilienwerte. Ist das, kann es auch andersrum

  sein, dass, äh, dadurch der, der Steuerzahler Nachteile erleidet?

 

Michael von Arps-Aubert:

  Natürlich. Also wenn du heute auf einen Liegenschaftszinssatz zurückgreifst,

  der, sagen wir mal, aus dem Jahr '23 ist oder aus dem Jahr '24, also

  jedenfalls aus älteren Zeiträumen, dann hast du dort noch Zinssätze, die

  sind vermutlich viel, viel niedriger als heute, weil wir ja da noch so aus

  der Null- und Niedrigzinsphase kommen.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Ja.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Ja, und der Liegenschaftszinssatz ist jetzt mal nicht der Marktzins, aber

  der verhält sich natürlich ein Stück weit korrespondierend dazu. Und jetzt

  muss man wissen, in dem Bewertungsverfahren führen niedrige Zinssätze immer

  zu hohen Werten.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Mhm.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Warum? Weil in dem Ertragswertverfahren die Bodenwertverzinsung, die ich da

  abziehe, dann niedriger ist. Das heißt, ich habe einen höheren Wert, den ich

  kapitalisiere beim Gebäudeertrag. Und, ähm- Für diese Kapitalisierung

  verwende ich auch noch einen Vervielfältiger, der ist auch noch mal abhängig

  von dem Zinssatz und der ist auch immer höher, je niedriger der Zinssatz

  ist. Das heißt, du hast eine doppelte Hebelwirkung in diesem Zinssatz.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Wir hatten ja noch 21, 22 diese extrem niedrigen, teilweise sogar negativen

  Zinssätze. Vielleicht jetzt nicht, äh, unbedingt der Liegenschaftszins, aber

  das bedeutet, wir rauschen jetzt in eine Phase rein mit, äh, unfairen

  Bewertungen.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Genau, also das kann man wirklich so sagen. Die Werte sind dadurch aktuell

  zu hoch, gerade bei den Mietshäusern. Und man muss verstehen, dass dieser

  Zinssatz, den man gar nicht so ein Augenmerk sonst schenkt, eine enorme

  Wirkung hat. Diese doppelte Hebelwirkung, die ich eben beschrieben hab, die

  wir-- merkst du's schon bei einem Zehntel Unterschied in dem Zinssatz. Und

  zwar hinten raus bei, bei, ähm, sagen wir mal, in Innenstadtlagen sind das

  oft drei, äh, äh, sechsstellige Unterschiede im Wert. Also du bist oft bei

  hundert, zwei, dreihunderttausend Euro Wertunterschied am Ende, nur weil der

  Zinssatz null Komma ein Prozent höher oder niedriger ist.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Okay, aber jetzt steht er ja im Gesetz und er war ja so in 21, 22. Wie

  kannst du denn da helfen?

 

Michael von Arps-Aubert:

  Na, Moment. Es steht eben, er steht nicht im Gesetz, sondern wir haben bei

  dem Zinssatz oder wie auch in anderen Regelungen, haben wir im

  Bewertungsgesetz immer den Vorrang der Datenanwendung, äh, v-- der Daten der

  Gutachterausschüsse.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Ah ja.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Und dann steht eben im Satz zwei – bleiben wir mal bei dem

  Liegenschaftszinssatz – liegt kein geeigneter Liegenschaftszinssatz vor,

  dann gilt der gesetzliche. Und der gesetzliche, und das ist das nächste

  große Thema, der gesetzliche war bis Ende 22, war der gesetzliche

  Liegenschaftszinssatz enorm hoch. Den hat der Gesetzgeber nie nach unten

  angepasst. Also bei einem Mietshaus fünf Prozent.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Oh.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Jetzt überleg dir mal, der, der Liegenschaftszinssatz, der anzuwenden ist

  vorrangig des Gutachterausschusses, war, sagen wir mal, in den Jahren 19, 20

  teilweise negativ. Er war vielleicht bei, sagen wir mal, null Komma fünf

  Prozent. Er war nur ein Zehntel des gesetzlichen Zinssatzes, also dieses

  Auffangzinssatzes. Und das hat dazu geführt, dass wir durch diese sogenannte

  Zinssatzspreizung Wertunterschiede hinten raus haben, die man nicht mehr

  akzeptieren kann. Also du hast als Erbe Glück oder Pech, sage ich mal.

  Entweder erbst du ein Grundstück in einem Bereich, wo es, wo der

  Gutachterausschuss einen Liegenschaftszinssatz veröffentlicht, dann hast du

  Pech. Wenn der so niedrig war, waren die Werte enorm hoch. Wenn du Glück

  hast, und das gibt's in Deutschland eben auch viel, es gibt, äh, jede Menge

  Lagen, wo aus unterschiedlichen Gründen keine geeigneten Zinssätze vorhanden

  waren und sind, dann g-gilt und galt der gesetzliche Zinssatz-

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Mhm.

 

Michael von Arps-Aubert:

  -der eben viel, viel höher war. Und wir haben da eben ein Verfahren jetzt

  beim BFH anhängig gemacht, ähm, wo wir diese Zinssatzspreizung eben unter

  dem Blickwinkel der Ungleichbehandlung thematisiert haben, jedenfalls für

  Fälle bis Ende 22. Und das ist hier ein Haus in Berlin, wo wir im Bezirk

  Schöneberg uns bewegen. Das ist ein Bezirk, da hatte der Gutachterausschuss

  im Jahr 2019 Liegenschaftszinssätze veröffentlicht. Da kommen wir auf einen

  Grundbesitzwert von achteinhalb Millionen ungefähr für dieses Haus. Wenn ich

  mir das gleiche Haus vorstelle, mein Mandant hätte dieses gleiche Objekt

  geerbt, nicht in Schöneberg, sondern in Treptow-Köpenick.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Mhm.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Anderer Berliner Bezirk, für den es damals zum Beispiel keinen

  Liegenschaftszinssatz gab, ja. Ähm, dann hätte das Finanzamt mit den fünf

  Prozent gerechnet, also mit dem gesetzlichen Zinssatz, und dann wär der

  Grundbesitzwert hier gut halb so hoch nur gewesen, also irgendwie bei knapp

  fünf Millionen.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Ja.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Und das ist nur für dieses eine Haus bei diesem Mandanten, bei diesem Fall,

  den wir da anhängig gemacht haben, ein Belastungsunterschied von über

  dreihundertachtzigtausend Euro Erbschaftsteuer.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Wow.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Für ein Grundstück. Ich rede von einem Grundstück. Wir haben auch Erbfälle,

  da sind zehn und 20 Häuser im Spiel, also richtig große Vermögenswerte. Und

  an der Stelle, ähm, ist das eben aus meiner Sicht, äh, kein Einzelfall,

  sondern wirklich, ähm, so 'n Zweiklassensystem, was sich da etabliert hat im

  Schatten dieser Regelung.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Und können sich jetzt schon, ähm, Steuerpflichtige auf eure Klage berufen,

  dadurch irgendwie ihre Verfahren aussetzen, bis das entschieden ist?

 

Michael von Arps-Aubert:

  Genau. Also du hast einen Rechtsanspruch nach der Abgabenordnung auf Ruhen

  deines Einspruchsverfahrens.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Mhm.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Wenn du dich darauf beziehst und sagst: „Ich warte mal ab, was da rauskommt,

  aber ich möchte meinen Rechtsschutz wahren", sollte man eben Einspruch

  einlegen, auf das Verfahren hinweisen und Ruhen des Verfahrens beantragen.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Wunderbar. Also in-- wir, wir lernen daraus, auf jeden Fall den

  Feststellungsbescheid prüfen, ähm, und letztendlich führt um eine

  steuerliche Beurteilung des Ganzen eigentlich bei den hohen Werten kein Weg

  vorbei.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Absolut. Ja, also das ist richtig. Und wie gesagt, ohne jetzt ins Detail zu

  gehen: Wir haben ab 2023 ja noch mal eine Änderung gehabt, die zu weiteren

  Fragen führt, ja, wo sich meine Stirn runzelt, wo ich sage, das kann so

  eigentlich auch nicht sein. Der Gesetzgeber hat zum Beispiel jetzt die

  sogenannte Modellkonformität da ins Gesetz geschrieben. Das ist auch ein

  Widerspruch zu den Dingen, die wir eben besprochen haben. Also zu 'nem guten

  Steuerberater gehen, gerade bei hohen Werten skeptisch sein, das ist auf

  jeden Fall die Botschaft.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Ja, guter Steuerberater. Ich meine, äh, können das denn die Steuerberater?

  Also ist die Weiterbildung so, dass sie das alle draufhaben? Also es ist ja

  schon, äh, in der Kürze, der du's dargestellt hast, extrem verwirrend. Also

  ...

 

Michael von Arps-Aubert:

  Ja. Also wie gesagt, man muss konzentriert sein, auch als Steuerberater,

  weil man natürlich gucken muss, an welchem Stichtag galt jetzt was.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Mhm.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Äh, durch diese verschiedenen, äh, Regelkreise haben wir eben Zeiträume, wo

  noch dieses BFH-Urteil zu beachten ist, wo man eben unterschiedliche Werte,

  äh, anzuwenden hat oder eben auch nicht. Äh, setzt das Finanzamt das richtig

  um? Welche Verfahren sind da anhängig? Es gibt auch zu den Wohnrichtwerten,

  äh, Thematiken, wie die anzupassen sind, ob die anzupassen sind. Also in

  dieser Bewertung für Erbschaft- und Schenkungsteuerzwecke, Stefan, ist

  richtig viel Musik. Da geht's oft wirklich um richtig viel Geld und deshalb

  ist es umso wichtiger, dass man an der Stelle nicht irgend so 'nen Bescheid

  einfach abheftet, weil aus dem keine Zahlung resultiert. Da steht ja nur ein

  Wert. Aber dieser Bescheid bindet letztlich das Finanzamt, was deine

  Erbschaftsteuer festsetzt.

 

Prof. Dr. Stephan Knabe:

  Also ich dank dir sehr für deine Ausführungen. Ich hab extrem viel gelernt

  und, ähm, ich bin mir nahezu sicher, wenn der nächste Fall bei mir

  auftaucht, rufe ich dich an.

 

Michael von Arps-Aubert:

  Alles klar. Vielen Dank. Spannendes Thema. Danke schön.